中新網四川新聞8月26日電(蔣升濤)
2021年8月25日，上海 —— 2021年8月10日住建部發(fā)出《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》公開征求意見的通知(以下簡稱“新規(guī)”)。新規(guī)重點就更新原則、更新方向與更新模式三個方面提出要求。該文件是繼《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質提升后，再一次為全國城市更新工作定調：叫停過往“拆舊城建新城”的“房地產化”更新模式，讓城市更新工作回歸到“優(yōu)格局、提品質、保風貌、促民生”的初衷。
新規(guī)指導具體可歸納為“四限三�！保合薏鸪娣e、限拆建比、限搬遷率、限住房租金增幅，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、保護城市特色風貌。CBRE世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人陳學海表示：“不難看出，新規(guī)發(fā)布的核心目標在于防止通過城市更新行為進行大拆大建的房地產開發(fā)，變相抬高房價，提高人民生活成本。在此基礎上，過往傳統(tǒng)城市更新行動中的各參與主體需要轉變思路，在重新思考城市更新內涵的同時，調整各自的角色定位與參與方式。”
對于地方政府
通過大拆大建促投資、保增長、發(fā)展土地財政的道路已不可持續(xù)。未來推進城市更新應致力于綜合提升城市整體功能，包括植入新的產業(yè)功能和改善市民生活品質，以推動高質量發(fā)展、創(chuàng)造高品質生活。重點通過利用既有建筑，打造新場景、服務新生產方式；延續(xù)城市風貌、植補公共服務，構建幸福生活；強化城市修補、生態(tài)修復。實現(xiàn)踐行新發(fā)展理念的“三生融合”。
對于城市運營商
新規(guī)整體利好城市運營商，但對更為精細化的運營提出要求。以提升城市綜合品質為目標進行價值創(chuàng)造，梳理好“產、城、人”螺旋發(fā)展的邏輯關系與時序，創(chuàng)造城市自我良性循環(huán)。通過規(guī)劃引領、基礎架構與平臺搭建、產業(yè)植入、配套建設，扮演好城市服務者的角色。
對于開發(fā)型房企
“四限”將直接降低開發(fā)型房企的投資收益，在新規(guī)要求下，參與城市更新的開發(fā)型房企不得不從追求短期經濟效益向通過資產長期運營分享城市發(fā)展紅利進行轉型。開發(fā)商未來拓展城市更新項目應提高對經營性物業(yè)的運營能力，做好全生命周期成本管理，追求長期平衡、多渠道平衡、綜合平衡。
另外，新規(guī)也進一步提出了未來城市更新在具體實施模式方面的四條要求，主要包括“加強規(guī)劃引領”、“鼓勵多方參與”、“提升公共服務水平”、“藍綠灰一體化設計與建設”等。盡管新規(guī)目前還只是征求意見稿，但基本已明確未來全國城市更新的發(fā)展定位與實施模式。未來的城市更新勢必是在“人本化”原則下，多個主體參與、多種實施模式協(xié)同、多方利益訴求平衡的城市整體品質綜合更新。
圖片來源：CBRE戰(zhàn)略顧問部
新規(guī)下城市更新領域的趨勢轉變
在新規(guī)指導下，CBRE世邦魏理仕總結未來中國城市更新可能呈現(xiàn)四大發(fā)展趨勢：
“大小”并進：
城市大片區(qū)綜合更新統(tǒng)領，開展形態(tài)、業(yè)態(tài)、文態(tài)、生態(tài)的有序更新，形成螺旋上升、良性互促的城市發(fā)展路徑；同時對歷史保護建筑、老舊小區(qū)、口袋空間、街區(qū)風貌等內容開展針灸式更新，通過文貌修補、城市增綠、公服功能植入不斷完善民生福祉、強化城市文化標簽。
“拆改留”到“留改補”：
按照功能優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先的理念轉變更新方式，盡可能保留利用既有建筑植入新功能，局部改造內部硬件條件匹配新市場主體、新城市居民的需求，植入綠斑促進生態(tài)價值轉化、增補配套創(chuàng)造幸福生活。
綜合一體化實施方案統(tǒng)領：
CBRE世邦魏理仕在此前的相關解讀文章中也提到：未來城市更新將迎來更多參與主體。因此在推進城市更新項目前期，就應制定綜合一體化實施方案，即綜合考慮使用不同的土地和項目供應政策、規(guī)劃技術手段、拆遷量、拆建比、住房保障措施等因素，結合實際情況進行成本和預期效益的對比推演，確保投資可控、運營可持續(xù)、多主體利益可平衡。
關注城市韌性：
后疫情時代常態(tài)化防控、災害沖擊頻發(fā)，城市更新還應對各個“看不見”的領域開展韌性建設，確保城市災后快速恢復的能力，包括地面地下基礎設施韌性、公共衛(wèi)生韌性、生態(tài)韌性、經濟韌性、組織韌性等諸多領域。
城市更新回歸本源
可以看出，此次住建部新規(guī)的出臺，既是基于各地城市更新全新趨勢的官方認可和延續(xù)，也是引導城市更新回歸本源的重要綱領：城市更新首先是傳承城市記憶、彰顯風貌特色、保障民生權益的城市發(fā)展理念；其次是基于城市可持續(xù)發(fā)展以及追求永續(xù)增長的城市經營模式；最后才是應對存量時代土地資源稀缺的開發(fā)方式和手段。在新規(guī)倡導下，城市更新“去地產化”的趨勢將愈發(fā)顯現(xiàn)。未來城市更新行動從策劃到實施，須跳出過去“以更新之名、行開發(fā)之實”的房地產化開發(fā)思維和建設方式，在綜合考慮現(xiàn)實需求、安全韌性、記憶留存、特色風貌、公眾利益、持續(xù)經營等多元訴求的前提下，探索全新的更新模式與路徑。
同時，結合城市更新新規(guī)及后續(xù)可能的相關趨勢，CBRE世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部認為如下類型將成為未來城市更新領域的熱點和重點：其一，與各地特色城市發(fā)展及建設理念相結合的城市更新項目，如杭州的“未來社區(qū)”、成都的“公園城市”等；其二，以公眾利益為導向，對公共空間、公益性基礎設施等傳統(tǒng)“非盈利”空間及設施的更新再利用，如城市藍綠道、公園、廣場等更新改造；其三，摒棄過去大拆大建式的粗放型更新，漸進式、碎片化、集約化的“微更新”，如社區(qū)微更新、街道微更新等。CBRE世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部也將持續(xù)關注并探索上述領域。
圖片來源：CBRE戰(zhàn)略顧問部
(完)
