中新網(wǎng)四川新聞10月18日電 昨日，成都— CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2024年第三季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》顯示，2024年第三季度天府新區(qū)集中放量，搬遷需求主導(dǎo)辦公樓去化；零售物業(yè)方面，暑假階段性推升客流量增長(zhǎng)，首店及本土品牌拓店矚目；三方物流持續(xù)領(lǐng)銜，需求外遷趨勢(shì)延續(xù)；金融新政提振信心，核心資產(chǎn)或?qū)⒕邆渎氏葟?fù)蘇優(yōu)勢(shì)。
世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示：“據(jù)國(guó)務(wù)院最新批復(fù)，成都被賦予了更高的城市定位、更強(qiáng)的城市功能。四項(xiàng)核心功能包括西部經(jīng)濟(jì)中心、西部科技創(chuàng)新中心、西部對(duì)外交往中心、全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地。在國(guó)家重大區(qū)域戰(zhàn)略使命的加持下，成都有望迎來(lái)更多利好，為高質(zhì)量發(fā)展提供重大機(jī)遇�！�
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)：天府新區(qū)集中放量，搬遷需求主導(dǎo)去化
2024年第三季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)密集供應(yīng)，3棟甲級(jí)樓和1棟乙級(jí)樓集中交付，合計(jì)新增面積約32.5萬(wàn)平方米，系近十年來(lái)單季最大供應(yīng)量；其中包括位于東大街的甲級(jí)樓光環(huán)中心二號(hào)樓，以及位于天府新區(qū)的甲級(jí)樓蜀道創(chuàng)新中心T1和T2、乙級(jí)樓中糧天府中心，推動(dòng)該板塊占比新增供應(yīng)的84.3%。
季內(nèi)需求延續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，且高溫天氣對(duì)商務(wù)活動(dòng)有一定影響，凈吸納量?jī)H錄得1.6萬(wàn)平方米，環(huán)比減少59.5%；市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)至26.5%；甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)至33.7%。具體來(lái)看，甲乙級(jí)樓差異化表現(xiàn)，其中甲級(jí)樓凈吸納量錄得約3.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升77.9%，原因在于個(gè)別項(xiàng)目采取更為激進(jìn)的租賃策略撬動(dòng)存量租戶的升級(jí)、搬遷需求；而乙級(jí)樓則錄得負(fù)吸納，原因在于主力租戶中小微企業(yè)在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中相對(duì)較弱的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，季內(nèi)出現(xiàn)較多退租案例，集中在城南板塊。
充沛的供應(yīng)疊加需求修復(fù)走緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷白熱化，業(yè)主在租賃條件和辦公產(chǎn)品上加大比拼力度，一方面擴(kuò)大可談空間以更契合當(dāng)下租戶降本增效的訴求，另一方面不斷提升辦公產(chǎn)品與實(shí)際需求的適配度，且加快定制化產(chǎn)品的交付速度。因此，季內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公樓去化壓力加大，租金環(huán)比跌2.3%。
新增需求分行業(yè)看，TMT持續(xù)主導(dǎo)，占比28.5%；金融業(yè)和消費(fèi)服務(wù)業(yè)緊追其后，分別占比21.4%、14.6%。聚焦細(xì)分行業(yè)，季內(nèi)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求回升，占比TMT的71.7%，較上季度顯著增加12.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得軟件研發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域企業(yè)的新租案例；此外，電商平臺(tái)及相關(guān)服務(wù)商的搬遷、升級(jí)成交也推動(dòng)該類需求占比TMT環(huán)比增加5.6個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。金融業(yè)方面，普惠金融、保險(xiǎn)仍處領(lǐng)銜地位，需求合計(jì)占比金融業(yè)的近2/3。教培、留學(xué)機(jī)構(gòu)等繼續(xù)支撐消費(fèi)服務(wù)業(yè)需求增長(zhǎng)，且值得關(guān)注的是，隨著個(gè)別樓宇逐步推行“商業(yè)上樓”的計(jì)劃，通過(guò)招引更多經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)來(lái)有效填補(bǔ)空置，季內(nèi)亦錄得如體檢中心、心理咨詢、茶樓等業(yè)態(tài)的租賃案例。
按租賃策略看，季內(nèi)搬遷活動(dòng)繼續(xù)領(lǐng)銜，占比51%。分面積段看，鑒于企業(yè)對(duì)租賃成本的控制愈發(fā)嚴(yán)苛，需求面積進(jìn)一步縮小。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，季內(nèi)300-500平方米、小于100平方米的小面積段環(huán)比分別增長(zhǎng)8.8、6.2個(gè)百分點(diǎn)；而3000平方米及以上、800-1000平方米的大面積段環(huán)比分別下降4.8、4.4個(gè)百分點(diǎn)；分區(qū)域來(lái)看，季內(nèi)大面積成交主要集中在金融城板塊，1000平方米及以上面積段占比53.9%。
展望2024年第四季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)放量，4棟樓宇合計(jì)約30.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)交付，屆時(shí)將推動(dòng)總存量突破千萬(wàn)；天府新區(qū)仍將主導(dǎo)供應(yīng)，占比37.6%。
世邦魏理仕西南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人黃璐表示：“在天府新區(qū)集中放量下，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)今年將錄得自2017年以來(lái)最大的供應(yīng)量，加之需求修復(fù)較緩，‘存量主導(dǎo)，以價(jià)促量’趨勢(shì)將加深。著眼需求端，成都作為西部地區(qū)重要的中心城市、國(guó)際性綜合交通樞紐城市，盡管年內(nèi)各行業(yè)繼續(xù)整合辦公面積，但成都仍是內(nèi)外資企業(yè)布局西部的戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，且部分企業(yè)也借機(jī)升級(jí)、擴(kuò)租，其中包括內(nèi)資TMT、律所，內(nèi)外資金融、貿(mào)易零售等行業(yè)�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：暑假階段性推升客流，首店及本土品牌矚目
2024年第三季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)暫緩，未錄得新建購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。非標(biāo)商業(yè)持續(xù)放量，2個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，合計(jì)商業(yè)面積15萬(wàn)平方米，其中包括位于成華區(qū)的天府國(guó)際動(dòng)漫城，以12.6萬(wàn)平方米的商業(yè)面積成為西南最大的二次元?jiǎng)勇恰Ｍ�，新�?xiàng)目落地、啟動(dòng)有所加快，矚目案例包括：龍湖于青羊區(qū)與溫江區(qū)的交界處馬廠壩TOD輕資產(chǎn)布局成都第十三座天街；寬窄巷子二期、蜀漢三國(guó)城等文旅項(xiàng)目全面啟動(dòng)；八號(hào)倉(cāng)簽約金牛區(qū)落地全國(guó)首個(gè)高端體娛奧特萊斯，折射出運(yùn)營(yíng)商對(duì)近郊區(qū)域，以及文旅、奧萊等業(yè)態(tài)持相對(duì)更強(qiáng)的信心。
暑假期間，成都國(guó)際航空樞紐運(yùn)送旅客同比增長(zhǎng)14.7%；車站累計(jì)發(fā)送旅客同比亦增長(zhǎng)9.4%，進(jìn)一步激發(fā)文旅市場(chǎng)活力，顯著帶動(dòng)核心商圈客流增長(zhǎng)。就非核心商圈而言，運(yùn)營(yíng)商亦紛紛推出暑假營(yíng)銷活動(dòng)，或在公區(qū)增設(shè)中大型兒童娛樂(lè)設(shè)施，推升客流量。但消費(fèi)謹(jǐn)慎性延續(xù)，消費(fèi)轉(zhuǎn)化率有限，1至8月成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速放緩至1.9%。
著眼市場(chǎng)端，季內(nèi)凈吸納量錄得約4.6萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均收窄；空置率環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.7%；租金跌幅走擴(kuò)，環(huán)比跌0.7%。
具體來(lái)看，季內(nèi)市場(chǎng)去化主要有三大帶動(dòng)。其一，位于次級(jí)商圈且空置率較高的購(gòu)物中心以價(jià)換量，招引承租雙層或大面積店鋪的品牌，或自主打造電玩、電競(jìng)等體驗(yàn)空間來(lái)實(shí)現(xiàn)快速去化。其二，首店活躍度明顯回升，一方面在成都商業(yè)市場(chǎng)影響力的加持之下，高能級(jí)首店于季內(nèi)陸續(xù)落地核心商圈或地標(biāo)項(xiàng)目，如Lemaire中國(guó)首店、NBA球星庫(kù)里的品牌CURRY全球首店、Human Made西南首店、Birkenstock西南首店、Houdini西南首店等；另一方面，品牌不斷探索下沉市場(chǎng)機(jī)遇，布局區(qū)域首店，如特斯拉、MUJI的龍泉首店，以及優(yōu)衣庫(kù)、JNBY的天府新區(qū)首店等。
其三，外來(lái)品牌擴(kuò)張持續(xù)謹(jǐn)慎的背景下，深度挖掘本土資源不失為招商的策略之一，繼而帶動(dòng)本土品牌的擴(kuò)張?zhí)崴佟＜緝?nèi)新增需求按來(lái)源看，零售、餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)的本土品牌占比環(huán)比分別增加9.6、15.2、13.0個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，慢閃店模式愈發(fā)受到青睞，本土品牌降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，亦能測(cè)試市場(chǎng)；而運(yùn)營(yíng)商則在靈活調(diào)整租賃及運(yùn)營(yíng)條件下對(duì)本土品牌加大吸引，有效帶動(dòng)去化。季內(nèi)矚目案例包括：明堂士多、山莫玩具店等本土品牌的慢閃店。
展望2024年第四季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)3個(gè)購(gòu)物中心合計(jì)約32萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。其中，位于大源的保利時(shí)光里或?qū)⒅厮苁兄行呐c城南的潮流賣場(chǎng)格局。
世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人鄒麗娟表示：“季內(nèi)運(yùn)營(yíng)商持續(xù)加碼，零售商差異化布局，折射出在備受挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，成都各圈層市場(chǎng)及細(xì)分領(lǐng)域仍蘊(yùn)藏著潛在機(jī)遇。四季度新增供應(yīng)回升，一定程度上對(duì)周邊競(jìng)品間的品牌資源形成擠出，運(yùn)營(yíng)商或?qū)⒄{(diào)整招引策略，積極撬動(dòng)優(yōu)質(zhì)本土資源，并探索靈活合作模式；而本土品牌也有望借此市場(chǎng)窗口期躍升發(fā)展，完善運(yùn)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)共贏�！�
世邦魏理仕西南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王蒙豪表示：“2024年，預(yù)計(jì)成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)全年供應(yīng)量將是自2012年以來(lái)的新低，供應(yīng)的短期回落對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)所面臨的較大去化壓力而言有一定的緩解，但租戶對(duì)降本增效的根本訴求仍將延續(xù)。另一方面，位于遠(yuǎn)郊板塊的非標(biāo)庫(kù)或自建庫(kù)加入競(jìng)爭(zhēng)，引發(fā)與高標(biāo)庫(kù)間的激烈價(jià)格戰(zhàn)。因此，預(yù)計(jì)以價(jià)換量趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。”
投資市場(chǎng)：金融新政提振信心，核心資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯
2024年第三季度，成都投資市場(chǎng)共錄得兩筆大宗交易，總成交金額約1.6億元，標(biāo)的物包括商業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流物業(yè)，而買方則主要是機(jī)構(gòu)投資者。值得關(guān)注的是，除成都外，季內(nèi)包括宜賓、峨眉山等四川省內(nèi)熱點(diǎn)城市也錄得大宗交易，共計(jì)四筆，標(biāo)的物均為酒店，總成交金額約5.3億元。除倉(cāng)儲(chǔ)物流外，上述交易均為法拍，折射出優(yōu)質(zhì)困境資產(chǎn)的持續(xù)投放，疊加投資者借此窗口期入局，一定程度上帶動(dòng)交易量。
世邦魏理仕西南區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事馬濤表示：“國(guó)慶前后，國(guó)家金融政策多箭齊發(fā)，明確將加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，以及要努力提振資本市場(chǎng)，大力引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金入市等。新政將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提預(yù)期、增信心。在此背景下，核心資產(chǎn)憑借更高資產(chǎn)價(jià)值或?qū)⒕邆渎氏葟?fù)蘇優(yōu)勢(shì)�！�(完)
